2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)下，經(jīng)歷了深刻的調(diào)控與轉(zhuǎn)型。展望2018年，行業(yè)邏輯已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，從追求規(guī)模增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，進(jìn)入注重質(zhì)量與可持續(xù)發(fā)展的“白銀時(shí)代”。在此背景下，我們的投資策略核心聚焦于“補(bǔ)長(zhǎng)效、固本培元”與“攻存量、價(jià)值為王”兩大主線。

一、 補(bǔ)長(zhǎng)效，固本培元：關(guān)注政策護(hù)航下的穩(wěn)健龍頭

“長(zhǎng)效機(jī)制”的構(gòu)建是2018年及未來數(shù)年房地產(chǎn)政策的主題。這意味著行業(yè)將逐漸告別短期行政調(diào)控的劇烈波動(dòng)，轉(zhuǎn)向以土地、金融、稅收、租賃等多層次制度安排來穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)于投資者而言，這要求我們從“博弈政策周期”轉(zhuǎn)向“聚焦企業(yè)內(nèi)核”。

1. 財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企價(jià)值凸顯：在金融去杠桿、融資渠道持續(xù)收緊的背景下，擁有雄厚資本實(shí)力、優(yōu)異信用評(píng)級(jí)和多元化融資渠道的龍頭房企，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)發(fā)展能力將顯著優(yōu)于中小房企。它們不僅能以更低成本獲取資金，在土地、并購(gòu)等資源獲取上也更具優(yōu)勢(shì)。投資應(yīng)重點(diǎn)篩選資產(chǎn)負(fù)債表健康、現(xiàn)金流充沛的行業(yè)巨頭。

1. 深耕核心都市圈，享受城鎮(zhèn)化深化紅利：中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入第二階段，人口與資源進(jìn)一步向核心城市群集聚。那些在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游等核心都市圈內(nèi)擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，且具備卓越區(qū)域深耕和運(yùn)營(yíng)能力的房企，能夠更好地抵御局部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，分享城市發(fā)展的長(zhǎng)期紅利。

1. 擁抱租賃，布局未來：住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)期、穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)化租賃，是長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵一環(huán)。在政策強(qiáng)力支持下，積極參與租賃住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、具備相關(guān)資產(chǎn)管理和金融化能力的企業(yè)，將開辟新的增長(zhǎng)曲線，獲得估值重構(gòu)的機(jī)會(huì)。

二、 攻存量，價(jià)值為王：挖掘存量時(shí)代的“隱形冠軍”

隨著重點(diǎn)城市進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)的高增速不可持續(xù)，產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值重心將從“增量建設(shè)”向“存量運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)移。圍繞存量資產(chǎn)的價(jià)值挖掘、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)和更新，將成為新的投資富礦。

1. 房地產(chǎn)服務(wù)與資產(chǎn)管理：包括物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理等。優(yōu)秀的服務(wù)商能夠提升資產(chǎn)價(jià)值、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并構(gòu)建強(qiáng)大的客戶粘性。尤其是物業(yè)管理行業(yè)，正從傳統(tǒng)后勤服務(wù)向社區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)空間廣闊，輕資產(chǎn)模式享有更高估值溢價(jià)。

1. 城市更新與舊改：核心城市土地資源日益稀缺，城市更新（舊城改造、舊廠改造、舊村改造）成為獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的重要途徑。擁有專業(yè)舊改能力、政府資源豐富、資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，能夠以較低成本鎖定未來高價(jià)值項(xiàng)目，具備顯著的業(yè)績(jī)彈性。

1. 房地產(chǎn)金融與REITs前瞻：存量資產(chǎn)的盤活離不開金融工具的創(chuàng)新。盡管國(guó)內(nèi)公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）尚在探索階段，但類REITs、資產(chǎn)證券化已快速發(fā)展。提前在商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域進(jìn)行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包整合，并具備金融化能力的企業(yè)，有望在REITs大門開啟時(shí)占得先機(jī)。

三、 風(fēng)險(xiǎn)提示與

投資房地產(chǎn)行業(yè)仍需警惕以下風(fēng)險(xiǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)下行超預(yù)期；房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，特別是信貸政策；個(gè)別房企資金鏈斷裂引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)；部分三四線城市市場(chǎng)調(diào)整壓力等。

總而言之，2018年的房地產(chǎn)投資，不應(yīng)再簡(jiǎn)單追逐銷售增速，而應(yīng)秉持“固本培元”的態(tài)度，精選財(cái)務(wù)安全、土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)、管理卓越的行業(yè)龍頭作為“壓艙石”；以“價(jià)值為王”的眼光，積極布局正處于風(fēng)口、代表行業(yè)未來方向的存量運(yùn)營(yíng)與服務(wù)賽道。在行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)走向精耕細(xì)作的新階段，具備持續(xù)創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值能力的企業(yè)，終將在資本市場(chǎng)獲得青睞。